В соответствии со ст. 416 ГК РФ  обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Судебная практика по данной статье в части арендных отношений исходит из одного вопроса «есть ли у арендатора объективная возможность пользования имуществом?».

К примеру, рассматривая одно из дел, суд указал, что арендная плата должна выплачиваться, если арендатором не доказана невозможность использования имущества по назначению и имущество не возвращено собственнику/арендодателю.

 

Кроме того, существует позиция судов, что арендная плата не подлежит взысканию в случае, если у арендатора не было возможности пользоваться арендованным имуществом (по независящим от него причинам).

 

Однако, не вдаваясь в юридические рассуждения, важно понимать одно – ссылки арендаторов на ст. 416 ГК РФ с большой долей вероятности будут отклонены судами, поскольку с точки зрения этой статьи важно, чтобы невозможность исполнения была постоянной. То есть настолько устойчивой, что препятствия для исполнения обязательств не отпадут в будущем. Невозможность исполнения обязательств в связи с угрозой коронавирусной инфекции не отвечает этому критерию. Поэтому обратимся к следующей статье ГК РФ.

 

Прекращение обязательств на основании ст. 417 ГК РФ, как указал президиум ВАС,  является частным случаем вышеприведенной 416 статьи.

Итак, ст. 417 ГК РФ гласит: если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

 

Глобальный вопрос, который сейчас волнует многих арендаторов – можно ли расторгнуть договор аренды на основании ст. 417 ГК РФ?

Законодатель определил — невозможность исполнения обязательств по ст. 417 ГК РФ прекращает обязательство независимо от его характера (постоянный или временный). То есть угроза распространения коронавирусной инфекции подходит именно под данную статью.

 

Важно понимать, что в этом случае договор аренды можно расторгнуть, но он будет расторгаться в судебном порядке.

До обращения в суд арендатору стоит учесть информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66. В п. 14 письма указано: Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Удержание – это инструмент, который законодатель предоставил арендодателям для стимулирования должника на оплату долга. Здесь для арендодателя есть лишь одна оговорка – стоимость удерживаемых вещей должна равняться сумме долга (так называемая соразмерность). Поэтому прежде чем пойти в суд арендатор должен убедиться, что в арендуемом помещении не осталось его имущества. В противном случае это имущество может быть реализовано арендодателем в уплату долга по арендной плате.

 

В целом, если договор аренды содержит возможность одностороннего расторжения и эта возможность приемлема для арендатора, то мы бы рекомендовали применять нормы договора аренды и пользоваться ст. 417 ГК РФ только в случае необходимости.